Những chú ý khi mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tại Phú Quốc

Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tại Phú Quốc diễn ra thường xuyên bởi tình hình đất đai tại đây khá phức tạp. Mặt khác, một số mảnh đất giao dịch khá nhiều lần dẫn đến tình trạng cấp mới sổ đỏ còn khá chậm.

Có nên đầu tư mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tại Phú Quốc

Đây là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư Phú Quốc quan tâm bởi nếu đầu tư đất chưa có sổ đỏ thì giá thành rẻ hơn nhiều. Do đó, nhiều nhà đầu tư tin tưởng vào các giấy tờ pháp lý viết tay để tiến hành giao dịch đất đai. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình. Trừ các trường hợp sau:

Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đối với trường hợp này người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Vậy trong trường hợp đất chưa có sổ đỏ chỉ khi thuộc các trường hợp như trên thì người sử dụng đất mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nói cách khách hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này mới được xem là hợp pháp). Những trường hợp ngoài luật này thì sẽ là chuyển nhượng bất hợp pháp, độ rủi ro cực kỳ cao, bị lừa đảo khá lớn. Do đó, việc đầu tư đất chưa có sổ đỏ là khá mạo hiểm.

Hiện tại Phú Quốc rất nhiều "bẫy rập" tinh vi được giăng ra, và có nhiều nhà đầu tư chủ quan đã gặp phải khá nhiều rủi ro trong quá trình đầu. Để giảm thiểu những vấn đề không đáng có, quý khách có thể tham khảo bài viết chi tiết về: kinh nghiệm đầu tư đất tại Phú Quốc để có những chiến lược lâu dài, an toàn trước khi có thể mang lại lợi nhuận kinh tế cao như mong muốn.

Những “tai nạn” đáng tiếc trong quá trình mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tại Phú Quốc

Theo quy định tại khoản 16, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”. Việc mua bán nhà đất khi chưa có Sổ đỏ dẫn đến việc người mua sẽ phải đối mặt với những rủi ro về mặt pháp lý như sau:

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ có thể bị mất hiệu lực

Căn cứ tại khoản 1 Điều 168, Luật Đất Đai 2013 thì: “Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”. Trong trường hợp này, nếu chưa có Giấy chứng nhận thì không thể công chứng hoặc chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất Đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực” (trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên – theo quy định tại điểm b, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai).

Do đó, giao dịch chuyển nhượng nhà đất khi chưa được cấp Giấy chứng nhận là giao dịch vô hiệu do vi phạm hình thức của Hợp đồng theo quy định tại Điều 124, Bộ luật Dân Sự 2015. Nếu khi giao dịch mà mảnh đất có xảy ra tranh chấp, Toà án thường yêu cầu: “buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.” (theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2015).

Tình trạng tranh chấp pháp lý, trong quy hoạch xảy ra thường xuyên

Những rủi ro này hay xảy đến nhất với nhà đầu tư khi mua bán đất chưa có sổ đỏ tại Phú Quốc. Mảnh đất nhà đầu tư định mua có thể đang bị tranh chấp, nằm trong quy hoạch do đó chưa được cấp sổ đỏ. Nếu giao dịch với những người bán những mảnh đất này, khi có biến động đất đai thì nhà đầu tư có nguy cơ bị “bùng” hợp đồng, tiền cọc,... rất dễ dàng. Ngoài ra còn nhiều rủi ro khó xác định được khi chuyển nhượng nhà đất theo quy định tại khoản 1, Điều 188, Luật Đất Đai 2013).

Người nhận chuyển nhượng bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất

Khi mua nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, người nhận chuyển nhượng sẽ khó có thể thực hiện được các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật, bởi một trong những điều kiện tiên quyết để thực hiện các quyền nêu trên đó là phải có Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai.

Từ những lý do trên chúng ta đều nhận thấy việc nhận chuyển nhượng nhà đất không có Sổ đỏ sẽ mang lại nhiều rủi ro khi mua bán đất nền Phú Quốc. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc thận trọng khi đầu tư. Đặc biệt là phải xác định được nguồn gốc, hiện trạng nhà đất để đầu tư an toàn hiệu quả.

Nhà đầu tư nên cẩn thận trong các giao dịch không có tính pháp lý cao

Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ được các bên chuyển nhượng làm khi mảnh đất này chưa có các giấy tờ pháp lý đầy đủ để thực hiện giao dịch chuyển nhượng thửa đất. Nhà đầu tư Phú Quốc sẽ soạn thảo một văn bản chứng thực về những giao dịch đất đai đã xảy ra và có công chứng viên làm chứng về giao dịch này để đảm bảo có thể làm được sổ đỏ sau khi giao dịch thành công.

Chú ý trình tự mua bán đất khi không có sổ đỏ tại Phú Quốc

Khi mua đất không có sổ đỏ, hành động này của nhà đầu tư được xem xét là không đủ điều kiện pháp lý và là sự mạo hiểm không an toàn. Để an toàn nhất chúng tôi khuyên nhà đầu tư nên đợi sau khi có đầy đủ điều kiện pháp lý, bên mua có sổ đỏ thì tiến hành giao dịch đất đai để tránh các rắc rối về quyền lợi hoặc kiện tụng về sau.

Trong trường hợp nhà đầu tư vẫn quyết định giao dịch đất đai vì nhiều lý do khác nhau, người chuyển nhượng vẫn có quyền đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng bình thường.

Tuy không hợp pháp nhưng việc chuyển nhượng đất không có sổ đỏ tại Phú Quốc vẫn diễn ra thường xuyên.

Thủ tục gồm các bước như sau:

+ Bên chuyển nhượng đất xin các đơn vị có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất muốn chuyển nhượng đã thống nhất với bên nhận chuyển nhượng.

+ Hai bên tiến hành soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ này được soạn khi có mặt công chứng viên để xác nhận có giao dịch đất đai xảy ra.

+ Sau ký hợp đồng xong xuôi, người chuyển nhượng phải tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ trong thời gian sớm nhất cho người nhận chuyển nhượng.

Lưu ý: mọi thủ tục giấy tờ khác, các khoản tiền thuế khi giao dịch như: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,...hai bên mua và bán phải đóng đầy đủ theo quy định pháp luật như mua bán nhà đất có sổ đỏ.

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt do đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể xem như điều kiện bắt buộc khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Bài viết trên đây về quy trình mua bán đất chưa có sổ đỏ tại Phú Quốc có tính chất tham khảo cho nhà đầu tư. Hi vọng bài viết này phần nào cung cấp những kiến thức pháp lý cần thiết để tránh được các rủi ro đáng tiếc cho nhà đầu tư khi đổ bộ thị trường bất động sản đảo Ngọc.

Nếu còn băn khoăn về mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ hay mua đất không sổ đỏ mất an toàn, nhà đầu tư vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ sau: 

Công Ty Cổ Phần Địa Ốc Đặc Khu Kinh Tế Việt Nam

Hotline: 038.542.5158

(Source: Phuong Hoa VSR)